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第31部分（第3页）

料敌篇（二）

2？？？？？？？　对方出价是可预测的

兵法有云：“善战者，制人而不制于人。”意思是说，战争时要掌握主控权。

把这个原则运用在商战中，就是在谈判时要能掌握主导权。

卖方先开价，或买方先出价，这是先发制人，更是可以主导交易局势的。不过在掌握主导权之外还必须注意是否给对方留了回旋空间，否则开价过高或出价太低，都会使对方息鼓罢战，让戏唱不下去，对行销人而言，没戏唱，就意味着没饭吃，能不慎乎？

从经验上来看，一般人的行为模式，都有共通的习惯性，如双手抱拳时，以左手包右手，着装时先穿裤子，后穿袜子等。出价也是一样，去尾数或出五、零的整数。根据这个经验法则，可大概推测出买卖双方的出价模式。

以房地产而言，开价435万，买方不一定出430万，或去五或零的尾数，搞不好出个350万。你觉得他是乱砍乱杀，但这种出价，其实是有迹可寻的。一般人对房地产价格的了解，除了看地段与行情之外，主要来自于每平方单价多少，再乘上总面积，就是总价了，去掉总价的零头，或干脆以五、十为单位再去尾数，这通常是买方的出价。

这个经验告诉我们，对任何与商品有关资讯的充分掌握，在价格谈判中是极为重要的，因为你的对手大都是这样来开价或出价的。

请看下面的例子：

例：有一栋房子，经附近成效行情评估，总价值150万元，但因装潢特别好，位置、采光尤佳，屋主喊价175万委托中介行销。

几经周折，这个案子到了笔者手上，经过仔细观察评估，由于装潢确实非常出色，不但材料好，而且品味又高，怎么看都在175万以上，然而附近同规格的房子，行情不过150万，如果以175万硬卖的话，只是帮别人促销而已，于是说服屋主，同意降至167万。

任何一件复杂的事，其实都是由许多简单的因素连贯而成的。基于这个原则，我行销过程中将房子分解：

房子本身值150万，但光装潢就花了近50万，加起来应值200万，现在开价只卖187万。看到这里，读者们不妨先预测成次价是多少？

当然我知道买方不可能接受这种开价，以及开价的理由，但可以预知的是买方出价的计算方式，果然，我才刚开了价，对方立刻表示：

“邻近成交行情，每平方米不过万，乘上总面积99平方米，总价不过150万罢了！”

这种反应完全意料之中，于是我反问：

“房子本身值150万，这是我们双方的共识，但这么高级的装潢，这么好的位置和采光，您认为值多少钱呢？”

买方无法反驳，只好主动加价万，经过一番说服再加万，意愿承购价达165万。

经过番技术性的议价后，开价从187万降至165万，再说服买方，又向上拉价2万，最后双方以167万成次。

？？

成交价167万，完全在笔者预测范围内，然而，这可不是随口喊出来的：

房子本身值150万，这是断不容买方否定的事实，也是双方议价的基础，所以，唯一的议价空间就在装潢。而装潢这么好，不算钱绝对说不过去，但装潢再好，总有折旧，也不可能以原值计价。这时，一般人的行事惯性就发挥作用了。以五、零的加减惯性来看，加25万太高，则喊价162万就不足为奇了。经验又告诉我，买方一旦正式开价，让他再大幅走高很难，比较常见的是开平走平高（开低走低，换个角度看也是开平走平或平高低）于是设定再加价的幅度在5万之内，则成交价应在162万至167万之间，这也就是笔者为什么将屋主委托价下压至167万的原因。特别说明一点：若碰到装潢不适合客户，此策略则不适用。

任何一个行业，都可找出对方开价或出价的共同模式，如能尽量充分掌握相关的资讯，再运用这些共通点，来预测对方的出招，通常都可以抓个*不离十的。

料敌篇（三）

3？？？？？？？　我知道你出价是出假的

就　一般客户买东西，不是每个人都有“货比三家不吃亏”的闲功夫的。商业社会，时间就是金钱，有时候耗时比价反而比买到稍便宜更浪费。因此，面对商家的“漫天开价”，一般人多半立刻发挥中国功夫：

“就地还价！”

而商家则往往在客户的“斧头攻势”下，烦恼不已，因为经验显示：

“喊价低，往往以低价成交。”

如果是小金额买卖呢？倒也简单，客户乱砍价，最多不卖！如果摆大爷有钱的高姿态呢！理都不理他！反正总价低，利润少，压不了多少本，你不买，别人买！

但对大金额买卖，可就不是“你不买，别人买”，而是“你不卖，别人卖”了！你嫌他杀价见血，搞不好下一位一砍见骨呢？然而，卖总计，没赚头！不卖嘛，压本又压息，奈何！

碰到这种“杀手级”的客户，笔者建议：

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