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观察家 我与经济观察报和新京报（第3页）

此外，相比于国美商都，丰台万达广场和丰台永旺梦乐城的体量都不小，且临近居民区，具有客群优势。以六圈路为界，北侧多是企业总部基地，南部则为居民区，永旺梦乐城附近有中海九号公馆、北京国际花园、万科蓝、加来庄园、中海御鑫阁、京投银泰万科西华府等住宅小区，虽然万达广场在六圈路北侧，但是相比国美商都，万达广场距离上述居民区的距离更近。

朱凌波表示，国美商都是国美转型商业地产的大手笔之作，但是由于团队不断更迭、建筑前期存在硬伤、项目定位等问题，即使国美收回来，想涅?重生难度也相当高。“一是物理硬伤，需不需要重新改造，这个要评估。二是虚的部分，项目积累了很多消极影响，想拨乱反正，难度很大，特别是黄光裕入狱后，国美在走下坡路，这么多阴影，会让操盘团队产生很大抗性。更重要的是，十年间北京商业地产竞争格局发生了巨大变化。”

在朱凌波看来，改造的思路恐怕要跳出传统商业地产模式，用创新理念，与线上、新型零售形态结合，“通过传统的品牌组合，很难有效，必须要超越传统形态，回避空间硬伤，把握住这几年或者是未来几年的发展趋势，才能与竞争对手拉开距离，创造北京独一无二的差异化的商圈集群。”

对于运营团队，朱凌波认为，国美虽然是做零售出身，但是跟商业地产“隔行如隔山”，在运营团队上可以采用更开放的姿态，诸如机制创新，进行深度合作，引入知名的商业地产运营品牌，又如开放股权，给运营团队以股权激励。

“烂尾的项目，如果能够进行颠覆性的创新，包括定位、机制、团队、新型趋势的把控等等，还是有可能盘活的。”朱凌波说

《万达百货更名苏宁易购广场背后的商业逻辑是什么？》

《新京报》2019-05-18

不过，从2014年以来，受电商冲击等因素影响下，万达百货的一些店铺出现亏损现象。据亚太商业不动产学院院长朱凌波介绍，万达百货也尝试过万达商城、成立线上团队等，但并没有成功。

“在场景消费、购物中心化，尤其是线上赋能新零售方面，万达百货并没有做太多努力，所以最后出售也是一种必然。”朱凌波表示。

从选址的物理空间上看，万达百货有其优势：并非独立店，都在万达购物中心内，“万达购物中心、综合体，在经营、人流量方面较不错，苏宁易购能共享其人流量。”朱凌波说

《今日头条传90亿收购43万平方米北京中坤广场值不值？》

新京报记者***

2019-02-17

“项目自身问题、外部竞争环境变化，导致中坤广场成为北京商业地产界的‘鸡肋’项目。”亚太商业不动产学院院长朱凌波分析称，除资金短缺等问题导致中坤广场一而再延迟开业外，该项目最核心的问题在于，由于资金压力，为快速回笼资金，主要以销售型为主，从而导致项目缺乏整体的定位与招商。

不过，客观上分析，当时中国商业地产以及城市综合体刚刚兴起，对于商业地产的运营，全国业内都处于摸索阶段。“当时黄怒波团队有情怀，也有远大抱负，中坤团队也在不断摸索，在项目有硬伤，没有整体定位，招商不够理想的状况下往前走。”朱凌波表示

“从土地和资产价值来看，这一价格不贵。”朱凌波指出，今日头条若收购过来后，整个架构上，可能除一部分可用外，大部分需要内部改造。中坤广场所在位置，毗邻大钟寺地铁，无疑是黄金地段，若按照联合办公的思路，改造后对外出租、运营，是行得通的。但硬件条件需要投多少钱，怎么改，这需要有较好的方案，“项目前期有太多阴影，要‘涅?再生”，需要有更专业的团队来运营，这是至关重要

《超高写字楼争相涌现存招商隐忧》

新京报2013-08-30

全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波向记者表示，消防、防震等抗灾害风险能力较弱，也会成为一些企业拒绝超高层的原因。鉴于国内物业管理水平的相对落后，加之超高层写字楼本身高容积率，内部运营环境不乐观也会让许多企业望而却步。

“今后城市写字楼格局将会是一个二元化的。”朱凌波指出，一方面还会有一些企业想依靠超高层写字楼树立自己的品牌形象，另一方面，自身实力过硬的企业则会主动选择低密度、花园式的办公环境，而城市远郊、次中心正是不错的选择。

《北京南城汇集商业地产“新势力”》

新京报

2012-10-26

朱凌波：毫无疑问商业地产在当前的发展进入一个发展加速期。这个阶段发展的特点就是由原来的这种单一的城市中心型的物业，开始向多元的、多中心、副中心的、区域中心的、社区的，包括一直到微小型企业的社区便利店，现在已经形成了这样一个网络状多元的发展。

比如20年前，那时候就有国贸、赛特、燕莎这些老的商圈，现在大家可以看到，城市化的快速发展中，其实是综合商业体最大的一个契机，能够带动这个发展其实就是它必须有一个品牌企业，有些商业模式，有些产品能够来支持它。

朱凌波：这几年，不少企业都在商业地产领域找到了自己的核心产品模式。但由于没有多元化的、中长期的专业资金的支持，逼着很多开发商在做城市综合体时只能做租售结合的。就龙湖来说，从成都的天街系列开始，向全国辐射，尤其找到了一个租售平衡的商业模式，我认为这是龙湖天街系列非常大的一个成功。

朱凌波：大家都知道在香港最成功的项目都是在交通枢纽，而且它诞生了像港铁这样专业的运营模式。所以龙湖时代天街这个项目所在的南城跟交通枢纽的位置，包括它们找到了很好的商业模型，我相信这个区域未来的商业一定会诞生一个新的商业综合体。

《保险企业加码养老地产》

《新京报》2012.9.14

全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波认为，随着越来越多的保险企业获得不动产投资“牌照”，“百舸争流”的局面已经形成。

朱凌波认为，受保险产品的销售时间、给付周期等因素影响，险资倾向于长期的、安全的投资方式，对回报率的要求不高，而这与养老地产的投资模式相匹配。“参照国际经验，养老地产的投资回报率在4%-6%之间。

朱凌波认为，从民生的角度来讲，养老地产丰富了养老产业的业态，应在金融、土地、税收等方面获得政策支持。同时，相关政策要制度化、系统化

《北京崇文门菜市场地块7.1亿元成交》

新京报2011-06-28

全国工商联商业不动产专业委员会秘书长朱凌波表示，该地块为成熟商圈内的优质地块，具有稀缺性。市场对它的价值评估，不单以楼面地价的价格来衡量，还附加了资产价值、经营性价值在内。

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