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观察家 我与经济观察报和新京报（第4页）

《朱凌波：房地产商应放弃暴利追求》

新京报2009-02-11

新京报：你长期以来一直在酝酿以私募基金的方式解决商业地产融资问题。请介绍一下你们要推出的REITs的运作模式？

朱凌波：在基金管理公司的发起人结构中，要加入金融机构，以增强投资者的信心。金融机构作为发起人参与，第一期可能是象征性地投资。基金的募集对象，主要是江浙一带的老板，但同时要向一些对基金投资模式有所认识的真正的专业投资者靠近。

首期基金投资组合分两个阶段。第一阶段由于更多考虑做出示范效应，不可能投很长期的项目，持有型物业的占比不会很高，债权类、夹层类债转股和持有型物业的配置比例约为4：3：3；第二阶段，将会把比例倒过来，淡化债权类投资，加大股权型持有型的投资力度，可能会占到40%或50%。

在原先的方案设计中，为便于募集操作，首只基金募集规模设定为5亿至10亿元，并不考虑面向海外基金募集。而现在这一点也做了调整：第一次募集完毕并运作成功后，将引进中信证券和相关信托公司等金融机构的投资和日本、澳洲和美国的海外基金，并加大募集范围和力度，二次募集额度将放大至30亿元到50亿元，并积极推进海内外公开上市。

目前我们是在和中信证券合作，他们参与方案的策划和金融产品的风险控制。

新京报：你们的私募形式和央行即将推出的框架性试点方案有何不同？

朱凌波：从政策法律上，私募基金完全是民间的操作，不涉及监管层的问题。我们是募集现金投入到开发商最缺钱的节点；而央行的公募模式是资产证券化的模式，是将资产打包上市做交易。开发商拿到土地实现预售前，和拿到银行按揭前这个阶段是开发商最缺钱的时候，按照央行框架做的公募基金不会投到这个阶段。

新京报：目前的进度如何？

朱凌波：现在都是概念的阶段方案策划的阶段。我认为REITs真正能做起来的是私募基金，但是目前都在策划、筹备阶段。

新京报：募集资金的渠道有哪些？

朱凌波：我们专委会从4月12日成立，半年内在全国各地在推。但是现在有很多瓶颈。首先资金募集的问题。做信托产品是一个模式，还有就是银行可以做理财产品，向社会募集资金。现在保险和社保基金已经放开口子，但是限制很严格。我们做第一轮的时候完全面向民间资金。第一种是金融投资机构，担保、信托公司。第二种就是房地产专业投资人即房地产商。第三就是以江浙为主体的投资者。第四种就是房地产产品的终端客户。

新京报：遇到了哪些瓶颈？

朱凌波：我们在做这种推介的时候遇到的困惑：金融机构在投资模型和案例没有成熟的时候，金融机构是不会参与的，风险没法控制。前几天还在和担保公司谈，政策到这个时候，他们已经开始有兴趣参与。房地产商这个群体，基本否定我们这个模式，认为用本行业的钱投入到本行业，不符合国际惯例，再者就是房地产商本身就缺钱。第三类就是资金成本的问题，江浙一带都是短线的钱，希望短时间内得到回报，而且其要求15%的资金回报，对基金运作的投资回报压力很大。

新京报：公募和私募，哪种形式基金的风险更大？

朱凌波：国外的经验讲，公募的风险更大。这次美国金融危机，风险最小的都是私募基金，因为其内部结构设计和团队设计，要求其基金管理人员的能力很高，要保持长期的稳定性和专注性。私募基金的风险控制比银行要更加严格，银行融资要求担保加抵押就可以，但是基金不但要求项目资产抵押，还要求其他资产，再转股要求，还有对赌协议等。

所谓房地产信托投资基金RealEstateInvestmentTrust，简称REITs。REITs属于不动产证券化中的一种，即房地产企业将其旗下商业物业资产如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产打包上市，向投资者发行信托单位或股票，并以物业资产的租金等收益为来源，定期向投资者派发红利，由专业的基金管理公司或投资机构经营管理。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。REITs一般分为三大类别：即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产投资信托基金。根据国际通行做法，REITs分为公司制由房地产公司改造而成和契约制中国香港、新加坡的信托基金模式。国际上通行的REITs少数属于私募，绝大多数属于公募，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。

●2008年3月

银监会曾召集五家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法草案》征求意见稿下称《征求意见稿》。参与其中的五家信托公司分别是联华信托、中诚信托、北京国投、衡平信托和中原信托。

●2008年12月3日

在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中，房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。

●2008年12月13日

国务院办公厅发布了更为细化的“金融国30条”，再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。

据公开资料整理本报记者丁蕊

《新“国六条”出台促房产业发展专家解读》

2006年5月18日

《新京报》记者：张学冬

解读者：清华大学“国际商业地产运营商”培训班首席专家委员朱凌波

这是政府首次提出对房地产

这是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。目前房地产开发商以“销控”的方式进行囤积房源和哄抬房价已经是市场上公开的行为，开发商一般都是将位置、户型等相对教差的房子先销售，而将位置和户型等较好的房子留到最后销售，随之开发商也提高房屋的销售价格，因此囤积房源和哄抬房价是一个关联关系。虽然目前北京已经出台了政策要打击囤积房源和哄抬房价的行为，囤积房源将禁销一个月，显然这种处罚在一定程度是帮助开发商再次进行房源的囤积，很难起到真正的规范作用，从其处罚的力度来看，则很难产生实际效应。

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